北京五环外小区的停车费博弈:买个车位30万,月租金近千元

  五环外,买个车位30万,月租金近千元,听业主怎么说——

  两个小区的停车费博弈

  “回来晚点儿,找车位就很难……”夜幕降临,刚在小区路边插空停好车的官鹏,一脸无奈地说。丰锦苑中铁碧桂园位于北五环外,因为车位租售价格高出周边不少,而让小区居民直呼“肉疼”。

  记者调查发现,类似情况并非个案。五环外“天价”停车位频现的背后,有小区仍在僵持,有小区却已成功协商“打折”。小区车位费,如何合法又合理?

  高价

  买车位30万 月租金近千元

  丰锦苑中铁碧桂园是海淀区首个共有产权房项目。小区共有地下车位约1580个(含人防车位267个),车位与房屋规划配比1.003比1,车位充足,却因租售价格“高高在上”,导致实际利用率很低。

  晚上8点,小区地库的B1层、B2层,只停着十多辆汽车,其余车位空空如也,有的地方还摆放着乒乓球台。如果说B1层和B2层还能寻见车辆影子,B3层则没有看到车辆。

  与车库空荡荡相比,小区周边路段则车满为患。紧邻小区西侧的路段,北侧大牛房五巷以及东侧永润路上,挤满了汽车。紧挨小区西南门的大牛坊路上,十多辆小汽车占据了右转道。

  “这些大多都是小区住户的车。停这里会被贴条,没辙,我们早上8点前就开走了。”官鹏说,2020年初交房入住后,他就在小区外“打游击”,许多居民都难以接受“惠民房”有这样高的车位价。

  小区车位租售价究竟有多高呢?“买,小30万一个;租,每月920元(包括120元的管理费)。”居民范伟明说,此前大家多次向“12345”和相关部门投诉,但得到的回复大多为属于“市场调节价”,而后一直僵持至今。

  “诉求就是租车位价格与周边小区持平或大致相当。”范伟明说,目前的车位租金,超出周边小区价格近一倍甚至更多。“旁边青棠湾小区和悦界商街的停车费只有每月450元。”

  类似情况在五环外不是个例。距离丰锦苑中铁碧桂园仅几公里的永靓家园,车位费租金为产权车位每月1050元(含车位管理费120元),人防车位每月980元(含车位管理费120元),购买车位单价超30万元。对于此前有居民投诉价格较高的问题,物业公司人员表示他们也跟开发商有过沟通,“开发商不愿意降价,现在只能这个价。”

  尴尬

  

  可租车位成谜 被指饥饿营销

  一边是居民感到车位租售价格“贵”,另一边却是大量闲置车位。在丰锦苑中铁碧桂园小区内外,空空的租售车位与遍地“打游击”的车辆形成了鲜明对比。就是在这样的尴尬背后,真正可供出租的车位数量有多少,也成了一个谜。

  “每天晚上小区外停放的车辆,粗略计算有100多辆。”官鹏介绍说,而小区里的车位总数有1500多个,但实际售卖出去的,应该只有约十分之一。“上周我刚去了开发商的车位营销处,数了数他们墙壁上张贴的已售出的车位,差不多只有150个左右。”

  官鹏表示,虽然每次物业都答复有可以租赁的车位,但整个小区具体有多少车位能租赁,自己并不清楚。这在范伟明等多位居民那里,也得到证实。“他们主要还是想要居民去买车位。相比出租车位,卖车位回笼资金快得多。”

  小区究竟有多少车位可以出租呢?记者就此询问小区物业公司,一名工作人员表示,如果是要购买车位,则直接向开发商咨询即可,而车位租赁业务则是物业“代办”,“租赁是给的固定车位,在B2层。他们每次给的车位是固定的(数量或区域),有限制。”

  该名物业公司工作人员介绍说,此前开发商给了小区物业30个车位,“出租完了以后,我们领导再去那边申请,再去要。”与此同时,她表示租车位并非是想要哪个就给哪个车位,“现在有可以租的车位,但数目上不多,还有十个左右。”

  “结合周边停放的车辆,我们预估还有200到300辆车的停车需求,但他们制造饥饿营销,要居民购买车位。”范伟明说,作为共有产权房小区的业主,难以接受这样偏高的车位租售价格。

  破冰

  

  业主成功谈判 租金“打三折”

  东南五环外,首创远洋禧瑞天著东西两区之间,有一条双向车道经惠东路,如今秩序井然。而就在两个月前,道路两侧车满为患,俨然成了停车场。状况的改善,由一次成功的谈判换来。

  1月12日,小区物业管家发布了人防车位租赁通知。“这是一个期盼已久的通知。”业主卡卡回忆说,该小区是限竞房,均价约5万元/平方米,在当时的亦庄楼市属于“平价房”。小区于2021年5月30日交房。但入住大半年后,业主的机动车越来越多,小区外道路成了停车场,小区内地库却没开放。在多次积极询问后,业主们终于等来了这个人防车位租赁通知。

  没想到,通知称人防车位月租金1200元,月管理费120元。“业主群顿时炸了锅。”

  让卡卡欣喜的是,业主们并不是一味发泄情绪,而是寻求解决方案。花花是参与当时谈判的业主之一。她说,虽然开发商说租金定价是市场行为,但业主们认为应参考周边小区的租金。于是,大家搜集了周边小区的停车位租赁费用信息。比如,与禧瑞天著一路之隔的经开汀塘每月400元;周边3公里范围内约11个小区、园区的停车租赁费用,全部都在每月600元以下。

  有了数据支撑,业主们开始向相关管理部门反映情况。

  1月14日晚,开发商和物业就先后向业主发通知,将“首年度人防车位租金”改为每月480元,车位管理费每月120元。“这个‘首年度’是突然出现的字眼,业主们觉得可能会有猫腻,还是不放心。”花花说,于是继续与开发商协商。

  1月15日,由社区、开发商、物业、业主四方代表参加的协商会,在禧瑞天著售楼处二层会议室召开。结果,租赁费用比照经开汀塘,定为每月400元(含管理费)。在业主、相关部门、开发商和物业的共同努力下,禧瑞天著的车位目前顺利开放。

  花花说,这次谈判让小区业主的自主意识明显提升。下阶段,车位租金如何定价,业主们会继续关注。而且,在街道、社区的帮助下,小区的业委会筹备工作已顺利展开。

  声音

  

  定价不可随意 应有健全机制

  “亦庄的成功案例很不容易。严格来说,这不是有法律依据的,可能不具有复制意义。”物业专家路军港说,法律上的小区车位定价放开,不意味着可以随意定价。他建议,有类似情况的小区要成立业主大会或业主委员会,而后去确定车位的产权性质。如果车位产权归全体业主,则可直接要回管理或自行定价;如果产权没办法明确,则可要管理权。由业主大会或者业主委员会选择想要的物业公司,由他们来管理车位。

  北京市岳成律师事务所高级合伙人岳屾山表示,北京在2016年之前对居住区停车费实施政府定价。停车收费价格与人民生活关系重大,实施政府定价更有利于维护居民利益。实行市场定价后,小区内停车收费定价难以形成有效的市场竞争,开发商对小区内的停车收费定价享有极大自主权,几乎处于“垄断地位”。“小区居民在停车收费定价上已处于极弱势地位,难以依法维护自身利益。小区车位价格既要合法也要兼顾合理。”

  路军港建议,相关立法部门要明确车位产权登记手续。“小区车位价是属于市场经济,但小区范围内的价格相当于‘一家独大’。放开价格没问题,超出市场承受力的情况下,就应有调控和健全的机制来处理。”

  记者 李松林 孙毅 【编辑:于晓】

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